Købergennemgang

En købergennemgang er en unik mulighed for a få et overblik og en indsigt i jeres kommende ejendoms reelle tilstand og hvad I kan forvente af udgifter. Det kan også være jeres eneste og sidste mulighed til at forhandle et prisafslag, på et sagligt grundlag.

Det er selvfølgelig ikke altid det er muligt at få et prisafslag, men som jeg plejer at sige, så er det jo ok at blive snydt, hvis man er klar over det.

Få skabt et overblik

At købe en ejendom er en utrolig stor beslutning, og der er rigtigt mange ting som man på meget kort tid skal have styr på.

Det at altid godt at rådføre sig med den familie/venner og onkel Bent, som er tømrer – men de har med stor sandsynlighed ikke den samme brede erfaring og tværfaglige viden som en byggeteknisk rådgiver har.

Det er vigtigt at man træffer en så stor beslutning, på et så oplyst grundlag som overhovedet muligt!

Hvis man som køber er forberedt på de evt. skjulte udgifter der ligger og venter lige om hjørnet, er det meget nemmere at planlægge, eller finde en anden ejendom.

Husk forbeholdet

Advokaten, som hjælper med en købsaftale, bør altid indføre et forbehold for evt. fejl og mangler, som en uvildig byggesagkyndig vil kunne finde i en købergennemgang.

Hvis der ved gennemgang viser sig at være skjult fugt eller skimmelsvampeskader, eller byggesjusk, der kan have store konsekvenser både helbredsmæssigt og økonomisk, så kan I med et forbehold gøre krav på at forholdene udbedres, eller I kan trække jer helt fra købsaftalen (afhænger af advokatens formulering af forbeholdet).

Vi begynder med…

En købergennemgang er en ejendomsundersøgelse, der tager udgangspunkt i flere faktorer:

  • De tilgængelige rapporter på ejendommen (el-rapport, tilstandsrapport mf.)
  • Ejendommens egentlige tilstand, set ud fra byggestil og ælder og evt. ændringer.
  • De personlige ønsker og behov I har for renovering/istandsættelse.

(der indgår i reglen mange flere dokumenter, som jeg gerne vil have adgang til, jeg sender en liste til dig/jer)

Hvordan foregår gennemgangen?

Når vi har indgået en aftale, og I har booket en gennemgang hos mægler/sælger, vil der i reglen ske følgende:

For et parcelhus/villa vil en købergennemgang som udgangspunkt have en varighed på 2 timer, hvor der kræves adgang til ejendommen. Ved ejendomme større end 150 m² tager en gennemgang mellem 2½ til 3 timer.

Jeg gennemgår ejendommen sammen med jer, og mægler (i det omfang mægler vil være med).

Jeg forventer ikke, at I kravler med ned i en krybekælder eller helt op i loftrummet – selvom det er en god ide! Jeg tager i dokumentationsøjemed som regel billeder af de evt. fejl og mangler, som jeg finder.

Under selve gennemgangen kan I stille mig alle de spørgsmål, I måtte have. Jeg har en baggrund som tilbudsberegner, og kan give jer et mundtligt prisoverslag på de renoveringsønsker, I måtte have.

Jeg vil løbende orientere om, hvad jer undersøger og hvorfor. Som regel udfører jeg mange fugtmålinger i de områder, hvor der typisk er fugt.

Kælder

Hvis ejendommen har en kælder, vil jeg meget gerne undersøge denne først. Kælderen danner som ofte grundlaget for en sund bygning. Opstigende, indtrængende og indvendig fugt kan påvirke indeklimaet i negativ regning. Fugtmålinger, sammen med en visuel gennemgang vil bruges til at finde frem til de løsninger som I har behov for.

Krybekældre er en unik konstruktion i sig selv, hvor ligevægten af fugtkilder og ventilations mulighed, samt temperatur spiller de alt afgørende roller. Der er ofte skimmelsvamp i en krybekælder – men hvis der ændres på de kritiske faktorer, vil det kunne få konsekvenser for ligevægten og dermed kan indeklimaet nemt påvirkes i en negativ retning, grundet skimmelsvampevækst. (jeg kan godt udføre test ved en gennemgang, men det aftales individuelt, se afsnittet fugt og skimmelsvamp)

Det er langtfra sikkert, at alle ejendomme med kældre skal total renoveres med delvis nedrivning og omfangsdræn. Alle ejendomme er unikke, og har forskellige konstruktioner der kræver en individuel vurdering.

Badeværelser

Badeværelser er et kapitel for sig. Jeg er uddannet gennem Statens Byggeforsknings Institut (SBI) inden for vådrum. Jeg oplever desværre ofte, at der er skjulte fugtskader fra toilet/bad/bryggers og køkken.

Via målrettede fugtmålinger, kan jeg (hvis badeværelset/ejdommen har været i brug) finde evt. skjulte fugtskader. Ofte finder jeg også fejl på det udførte arbejde, som ikke er notat i tilstandsrapporten som fx bagfald på gulvfladerne. Ofte kan en K3 i et badeværelse rettes, uden at det kræver en total renovering – andre gange kan et ”fint” badeværelse uden kommentarer i tilstandsrapporten være i så dårlig stand, at det vil kæve tid og mange penge at rette op på.

Skader der ikke tydeligt fremgå af tilstandsrapporten, vil selvfølgelig kunne bruges som forhandlingsgrundlag, når prisen på ejendommen skal forhandles.

Tag og tagbelægninger

Da jeg oprindeligt er uddannet tømrer, har jeg stor erfaring med de fleste tagtyper og har selv haft fingrene i at opbygge/renovere de fleste typer at tage. Der er rigtigt mange boligejere der ikke ”går op i taget” men det er måske en af de vigtigste bygningsdele. Det er ikke sjovt, når det drypper ned gennem loftet, på ens nye køkken. Der kan ske mange følgeskader fra en misvedligeholdt tagflade.

Jeg udfører en visuel gennemgang inde i tagrummet/skunke, hvis de er adgang hertil. Udvendigt gennemgår jeg tagfladen og dennes belægning via stige (hvis tilgængeligt) og går gerne en ”tur” på tagfladen for at tjekke inddækninger på ovenlys, skorstene og div taghætter.

Et tag, kan have mange udfordringer, fra træspisende insekter til uhensigtsmæssig skimmelsvampevækst. Igen, oplever jeg alt for ofte, at der bliver overset vitale fejl og mangler i tagrum og på tagfladerne. Manglende ventilation, og fejludførte løsninger på undertag, der giver skimmelsvampevækst, ser jeg ofte – dette vil kun meget sjældent være dækket af en forsikring.

Facader/sokler og det der hører med.

Alle overflader gennemgås visuelt, og der udføres bankeprøver, hvor der kan være løst puds. Vinduer og døre efterses for nedbrydning/råd, og fugerne i overgangen til ydermurene vurderes. Alt efter hvilken ydermure der er tale om, vil der være forskelligt behov for vedligehold. Revnedannelser er vigtige at se på.

Det er vigtigt for mig, at I får et så godt overblik og forståelse af den ejendom i vil købe. – jeg har alt for mange sager, hvor ejendommen er handlet og den nye ejer står med skader og fejl, som en ejerskifteforsikring ikke kan/vil dække. Der er meget nemmere for alle parter, at alt hvad der som udgangspunkt kan afklares, bliver afklaret inden en endelig handel.

Hvad får I af mig?

Der bliver som udgangspunkt ikke udført noget notat, eller rapport. Gennemgangen er mundtlig og du/I bedes tage notater. – hvis jeg skulle finde forhold, som er direkte ulovlige, eller i strid med regler og reglementer, kan jeg tilsende en e-mail, notat eller rapport, alt efter behov og modtager. Dette udføres på timeløn. Skimmeltest/analyser uføres kun efter aftale, samt faktureres ligeledes særskilt.

Alle ejendomme er unikke, og har forskellige udfordringer alt efter hvordan de er vedligeholdt og renoverede gennem tiden.

En købergennemgang vil i reglen starte fra. Kr. 4.000 inkl. moms, forberedelse og kørsel. (ejendomme under 150 m²)

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Købergennemgang af ejerlejligheder

At købe en ejerlejlighed eller en andelslejlighed er noget helt andet, end at købe hus/villa.

Hvorfor vælge en købergennemgang med en uvildig byggesagkyndig af en ejerlejlighed?

For at sikre dig/jer, mod fejl og mangler, som normalt ikke bliver vurderet i en salgssituation.

– det kan give grundlag til prisforhandling til købers fordel og der kan være forhold/fejl der påhviler ejerforeningen (fællesarealer), som skal oplyses direkte til dennes repræsentant.

Nedsæt merudgifter skjulte fejl og mangler, der kan føre til konflikter med sælger og ejerforeningen.

Der udføres ikke tilstandsrapporter eller el- og vvs-tjek, for ejer eller andelslejligheder – og der er derfor ikke nogen forsikring der hjælper jer, hvis det skulle vise sig at der er ulovlige installationer, eller fx et fejludført badeværelse.

Hvis du efter overtagelsen af din/jeres nye ejerlejlighed skulle opdage graverende fejl og mangler, er du/ I som regel meget dårligt stillet ift. at gøre indsigelser – det ender ofte i et privat søgsmål, som kan tage år at komme igennem.

Jeg vil foreslå at sælger tegner en sælger ansvarsforsikring, dette øger muligheden for dækning af udgifter til ulovlige installationer og andre graverende fejl, der opdages efter en ejerlejligheds handel.

Som sælger af en ejerlejlighed har du (sælger) ansvaret for fejl og mangler i op til 10 efter, at ejerlejligheden er blevet solgt. Hvis køber opdager en skjult skade i lejligheden, efter handlen er indgået, kan køber sagsøge sælger, og kræve at slælger dækker udgifterne til udbedring af skaderne.

https://www.danskboligforsikring.dk/forsikringer/saelgeransvarsforsikring/ejerlejligheder/

Denne type forsikring dækker kun el og vvs-installationer.

Hvis der fx skulle vise sig at være et ”ulovligt” opført badeværelse, der ikke lever op til de på opførelsestidspunktet gældende regler, vil denne type forsikring i reglen ikke dække.

Hvis der skulle vise sig at være graverende fejl og mangler, kan ejerlejligheden sandsynligvis ikke bebos eller kun delvis bebos under renoveringen.

Det er derfor altid bedst for alle parter at få gennemgået lejligheden grundigt af en uvildig byggesagkyndig, inden overtagelsen eller inden der skrives under på købsaftalen.

Hvilke dokumenter er vigtige når der handles en Ejerlejlighed?

  • Der er/bør altid være nedskrevet vedtægter, der forklarer hvor ansvaret for vedligehold og udskiftning ligger. (snit flader)
  • Dokumentation på det udførte arbejde, – nyt køkken med el og vvs-installationer eller et nyt badeværelse. (tilladelser fra ejerforening, evt. byggetilladelser og attest fra El og VVS-installatør ved attest pligtigt arbejde. Er der stadig garanti på det udførte arbejde?
  • Historik på evt. tidligere skader på/i ejendommen. (råd i bærende bjælker, tidligere fugtskader)
  • Ejendommens forsikring (dækker i reglen fælles arealer, facader og tag)
  • Vedligeholdelses plan og tilhørende budget (bør der være lavet, men er som sådan ikke et krav)

Ejerforeningen, kan kræve at der bliver udført et el-og vvs-tjek af lejligheden. (meget klogt at gøre). Disse dokumenter vil så danne grundlag for de tekniske installationer der er tilgængelige. Hvis der findes fejl her, kan der ske en forhandling iht. udbedringspligt, eller nedslag i handelspris.

Typiske fejl

Jeg finder ofte fejl/mangler på fællesarealerne, som kan være manglende fuger, eller revner i ydermurene. Der kan være fugtskader i facaderne, som ikke er beskrevet eller nævnt.

Desværre oplever jeg ofte forket udførte badeværelser – jamen, bliver det ikke opdaget i et VVS-tjek? – Nej, det har jeg endnu ikke oplevet at de bliver.  

Det sker også at der er fugtskader fra badeværelse/toilet og i køkkenområdet – jamen, bliver der ikke udført fugtmålinger under VVS-tjek? – Nej, det har jeg aldrig oplevet at der bliver gjort.

Alle steder, hvor der er/har været fugtskader, er der stor sandsynlighed for skimmelsvampevækst, der bør kortlægges, og fjernes.

Brandtekniske fejl – en ting er nedsænkede lofter, men de kan være udført at direkte brandfarlige materialer på lofter og vægge. Dette vil kræve at de brandfarlige materialer fjernes. (at undersøge for dette, kan kræve destruktive indgreb)

Hvordan foregår en købergennemgang af en ejerlejlighed?

En købergennemgang af en ejerlejlighed, vil i reglen tage ca. 2 timer. Lejligheden undersøges grundigt – med fokus på badeværelse, toilet og køkken. Døre og vinduer tjekkes for tilstand og funktion. Lofter, vægge og gulve efterses for synlige skader eller plamager der kunne tyde på opfugtning. Kontrol fugtmålinger udføres i de områder hvor der kan være tvivl. Synlige EL-installationer vurderes for åbenbare fejl og mangler. Synlige VVS-installationer vurderes visuelt for tæringer, utætheder eller åbenlyse fejl.

De ting eller forhold i tænker at udføre drøfter vil løbende. Vi gennemgår de tilgængelige fællesarealer på loftrum og i kælderen (hvis tilgængeligt) Hvis der er et loftrum, eller kælderrum skal vi have adgang til dette. – vi slutter af med at gennemgå de vigtigste ting, og taler om der er behov for at jeg sender et notat eller opfølgende mail til jer.

Hvad modtager du/I af mig?

Der bliver som udgangspunkt ikke udført noget notat, eller rapport. Gennemgangen er mundtlig og du/I bedes tage notater. – hvis jeg skulle finde forhold, som er direkte ulovlige, eller i strid med regler og reglementer, kan jeg tilsende en e-mail, notat eller rapport, alt efter behov og modtager. Dette udføres på timeløn. Skimmeltest/analyser uføres kun efter aftale, samt faktureres ligeledes særskilt.

Alle sager er unikke, og det er derfor ikke altid muligt at fastsætte en endelig pris.

En købergennemgang vil i reglen starte fra. Kr. 4000 inkl. moms, forberedelse og kørsel. 

Købergennemgang af andelslejlighed

Hvorfor vælge en købergennemgang med en uvildig byggesagkyndig af en andelslejlighed?

For at sikre dig/jer, mod fejl og mangler, som normalt ikke bliver vurderet i en salgssituation- det kan give ret til prisforhandling til købers fordel. Der kan være forhold der påhviler andelsforeningen (fællesarealer), som skal oplyses direkte til dennes repræsentant.

Undgå skjulte merudgifter, der kan føre til konflikter med sælger og andelsforeningen.

Der udføres ikke tilstandsrapport eller traditionelle el- rapport, for andelslejligheder – og derfor er der som udgangspunkt ikke nogen forsikring der hjælper jer, hvis det skulle vise sig at der er ulovlige installationer, eller fx et fejludført badeværelse.

Andelsforeningen/bestyrelsen, kan vælge at sælger skal få udført en El-tjek og VVS-tjek. Dette skal fremgå af vedtægterne. Der er ikke noget lovkrav om at der skal udføre hverken El-tjek og VVS-tjek

https://www.ret-raad.dk/blog/er-det-lovpligtigt-at-udlevere-el-og-vvs-tjek-i-andelsboliger

Denne type forsikring dækker kun el og vvs-installationer.

Hvis der fx skulle vise sig at være et ”ulovligt” opført badeværelse, der ikke lever op til de på opførelsestidspunktet gældende regler, vil denne type forsikring i reglen ikke dække.

Hvis der skulle vise sig at være graverende fejl og mangler, kan ejerlejligheden sandsynligvis ikke bebos eller kun delvis bebos under renoveringen.

Brandfarlige materialer bliver der i reglen heller ikke undersøgt for, her kan der være tale om ulovlige beklædning (brandbare materialer) der er monteret på vægge, eller lofter. (at undersøge for dette, kan kræve destruktive indgreb)

Det er derfor altid bedst for alle parter at få gennemgået lejligheden grundigt af en uvildig byggesagkyndig, inden overtagelsen eller inden der skrives under på købsaftalen.

Hvis du efter overtagelsen af din/jeres nye ejerlejlighed skulle opdage graverende fejl og mangler, er du/ I som regel meget dårligt stillet ift. at gøre indsigelser – det ender ofte i et privat søgsmål, som kan tage år at komme igennem.

Der er i reglen 14 dages indsigelsesfrist for fejl og mangler.

Det er min erfaring, at ved at have en advokat og en byggesagkyndig på sagen, så vil dette være nok til at komme til enighed. En købergennemgang, med efterfølgende notat, der synliggør fejl og mangler vil kunne danne grundlag for evt. forlig, eller videre forløb med advokat bistand.

Hvis der skulle være uenigheder eller tvister er et typiske forløb som føler:

  • Forlig mellem parterne
  • Forlig mellem parterne med hjælp fra en vurderingsmand/byggesagkyndig.
  • Køber og sælgerkan ikke blive enige og bruger ABF’s voldgiftsafgørelse.
  • Køber vælger at stævne sælger ved retten.

Hvis det skulle ende med, at sælger og køber ikke kan blive enige, kan det ende med en voldgifts sag;https://www.domstol.dk/SAADANGOERDU/SMAASAGER/Pages/default.aspx

Hvilke dokumenter skal jeg have adgang til?

Hvilke dokumenter er vigtige når der handles en andelslejlighed?

  • Der er/bør altid være nedskrevet vedtægter, der forklarer hvor ansvaret for vedligehold og udskiftning ligger. (snit flader)
  • Dokumentation på det udførte arbejde, – nyt køkken med el og vvs-installationer eller et nyt badeværelse. (tilladelser fra ejerforening, evt. byggetilladelser og attest fra El og VVS-installatør ved attest pligtigt arbejde. Er der stadig garanti på det udførte arbejde?
  • Historik på evt. tidligere skader på/i ejendommen. (råd i bærende bjælker, tidligere fugtskader)
  • Ejendommens forsikring (dækker i reglen fælles arealer, facader og tag)
  • Vedligeholdelses plan og tilhørende budget (bør der være lavet, men er som sådan ikke et krav)
  • Valuar vurdering af forbedringer, nedskrivning på udført renovering. Fradrag på mangler og fejl.

Hvordan foregår en købergennemgang af en ejerlejlighed?

En købergennemgang af en andelslejlighed, vil i reglen tage ca. 2 timer. Lejligheden undersøges grundigt – med fokus på badeværelse, toilet og køkken. Døre og vinduer tjekkes for tilstand og funktion. Lofter, vægge og gulve efterses for synlige skader eller plamager der kunne tyde på opfugtning. Kontrol fugtmålinger udføres i de områder hvor der kan være tvivl. Synlige EL-installationer vurderes for åbenbare fejl og mangler. Synlige VVS-installationer vurderes visuelt for tæringer, utætheder eller åbenlyse fejl.

De ting eller forhold i tænker at udføre drøfter vil løbende. Vi gennemgår de tilgængelige fællesarealer på loftrum og i kælderen (hvis tilgængeligt) Hvis der er et loftrum, eller kælderrum skal vi have adgang til dette. – vi slutter af med at gennemgå de vigtigste ting, og taler om der er behov for at jeg sender et notat eller opfølgende mail til jer.

Hvad modtager du/I af mig?

Der bliver som udgangspunkt ikke udført noget notat, eller rapport. Gennemgangen er mundtlig og du/I bedes tage notater. – hvis jeg skulle finde forhold, som er direkte ulovlige, eller i strid med regler og reglementer, kan jeg tilsende en e-mail, notat eller rapport, alt efter behov og modtager. Dette udføres på timeløn. Skimmeltest/analyser uføres kun efter aftale, samt faktureres ligeledes særskilt.

Alle sager er unikke, og det er derfor ikke altid muligt at fastsætte en endelig pris.

En købergennemgang vil i reglen starte fra. Kr. 4000 inkl. moms, forberedelse og kørsel. 

Køb af Ideelle anparter også kaldet Villa lejligheder.

En Ideel anpart eller villalejligheder, også kaldet tofamilieshuse, er ofte registreret som ideelle anparter.

Denne boligform som falder i noget omfang ned mellem ”to stole”.

Derfor, er det vigtigt at I får en boligadvokat og en gennemgang af en uvildig byggesagkyndig.

Normalt udarbejdes der ikke tilstandsrapport i forbindelse med køb og salg af almindelige ejerlejligheder.

Da ideelle anparter som regel er en del af en to-families ejendom, er det blevet mere almindeligt at udarbejde en tilstandsrapport, og derfor er det almindeligt, at villalejligheder sælges under Huseftersynsordningen. Der laves ofte en fælles tilstandsrapport, som gennemgår begge anparter (det kan jo være godt at vide, om der er en eller flere K3 i badeværelset ovenpå)

Man kan sammenligne boligformen, som en lille ejerforening – dog uden helt at være det.

Der kan være opdelte arealer, som kælder og udearealer (have og skure) der vi høre til hver sin anpart.

Der er ofte fællesarealer, i kælderen, og måske et fælles indgangsparti.

Hvor stor en andel, der tilkommer de respektive købere, aftales indbyrdes mellem anpartshaverne. Aftalen herom skal tinglyses i en såkaldt samejekontrakt eller samejeoverenskomst.

Samejekontrakten er et helt centralt dokument ved ideelle anparter. Den har til formål at fastlægge fordelingen af anpartshavernes rettigheder og pligter vedrørende ejendommen.

Ulemper..

Vedligeholdelse af ejendommen skal man – (anpartshaverne) blive enige om. Det er derfor det bedste hvis der foreligger en vedligeholdelsesplan, der er prissat. Derved er I som anpartshavere klar over, hvad der vil komme af fremtidige udgifter. – dette er der ikke pligt eller ret til at

Anpartshaverne skal i fællesskab sørge for den nødvendige vedligeholdelse og istandsættelse af ejendommen. Parterne hæfter også solidarisk for de udgifter, der kommer i den forbindelse.

Det ses indimellem, at den ene anpartshaver har svært ved at blive enig med den anden om, hvad der må anses for at være nødvendig vedligeholdelse af ejendommen. Den ene mener måske, at hele taget bør udskiftes, mens den anden mener, at der ikke er nogen problemer. Og kan parterne blive enige om, hvor meget der skal skrues op for varmeanlægget?

Hvis der ikke er udført nogen form for prissat vedligeholdelsesplan, kan det være rigtigt svært at gætte hvad der vil være af kommende udgifter til dig/jer som anpartshavere!

En ting er hvad I gerne vil renovere eller udføre af tiltag på jeres anpart – en anden ting er hvad der kommer af udgifter på facaderne, tagkonstruktion renovering af kælderen?

Jeg kan i en købergennemgang vurdere, hvor slem tilstanden på bygningsdelene reelt er, og hvornår der som minimum skal udføres reparation eller udskiftning.

Jeg oplever ofte, at tidligere anpartshavere ikke er blevet enige om den korrekte håndtering af renovering eller vedligehold på fællesarealerne.

Typiske skader eller manglende vedligehold er ofte:

  • Nedslidte facader, sålbænke og vinduer.
  • Tagflader med nedslidt tagbelægning, inddækninger og kviste.
  • Manglende eller forket isolering af tagrum og skunke.
  • Kloaker og brønde er ikke vedligeholdte.
  • Fugtige kældervægge og gulve
  • Badeværelser der kan have fugtskader, eller er forkert udførte.

Som ved alle andre ejendomme, er en tilstandsrapport ikke at kunne sammenligne med en vedligeholdelsesplan. – få et overblik over hvad I er ved at købe, få en uvildig byggesagkyndig med på en købergennemgang.

Hvad modtager du/I af mig?

Der bliver som udgangspunkt ikke udført noget notat, eller rapport. Gennemgangen er mundtlig og du/I bedes tage notater. – hvis jeg skulle finde forhold, som er direkte ulovlige, eller i strid med regler og reglementer, kan jeg tilsende en e-mail, notat eller rapport, alt efter behov og modtager. Dette udføres på timeløn. Skimmeltest/analyser uføres kun efter aftale, samt faktureres ligeledes særskilt.

Alle sager er unikke, og det er derfor ikke altid muligt at fastsætte en endelig pris.

En købergennemgang vil i reglen starte fra. Kr. 4000 inkl. moms, forberedelse og kørsel.  

Powered by WordPress.com.

Up ↑

%d bloggers like this: