5 og 1 års mangelgennemgang

Hvad er en 1 og 5 års gennemgang?

Når en nyopført ejendom eller en del af en ejendom er renoveret, kan der i kontrakten mellem bygherre og entreprenør/håndværkermester være indgået aftale omkring 1 og 5 års mangelregistrering eller mangelgennemgang af det udført arbejde.

Gennemgangene bruges til at finde mangler ved byggeriet, som ikke blev opdaget ved afleveringen af det færdige byggeri.

Det er ikke alle typehus firmaer, der har indskrevet 5 års mangelgennemgang i deres kontrakter. Du/I som bygherre skal selv indkalde til 1 årsgennemgang og 5 års gennemgang. Du/I kan kræve 1 og 5 års gennemgang under indgåelse af kontrakten. Se mere her: Videnscenteret Bolius

Ejendomme der kan være tale om:

  • Typehus, eller arkitekttegnet hus/ejendom.
  • Rækkehus,
  • Ejerlejlighed, ideal anpart.

Der kan ligeledes være tale om:

  • En ny første sal.
  • En tagudskiftning.
  • Et nyt badeværelse.
  • Nye facader(isolering/puds/maling).
  • Vinduesudskiftning.

Hvorfor er det vigtigt at få udført 1 og 5 års mangelgennemgang?

Der kan være din/jeres eneste chance for at gøre krav på at få rettet de fejl og mangler der findes ved en mangelgennemgang.

Ofte har byggelederen/entreprenøren allerede ved afleveringsforretningen, påpeget at nogle mangler først vil blive udført ved 1 års gennemgangen – eller måske er flere af de oprindelige punkter fra mangelgennemgangen fra afleveringsforretningen stadig ikke blevet rettet?

– jo længere tid der går før der bliver gjort et berettiget krav om fejl og mangeludbedring – jo vanskeligere er det at opnå en udbedring. Som bygherre har du pligt til at indberette de skader som du/I mener byggeret har til entreprenøren. (Gør dette på skrift/mail)

I 2013, blev forældelsesfristen ændret entreprenørens ansvar for mangler, ifølge forældelsesloven, først ophører efter 10 år. 

Det er meget vigtigt for dig/jer som ejer at så mange fejl og mangler er udbedret, inden et evt. salg. Der bliver med stor sandsynlighed udført en tilstandsrapport, der så vil kunne afsløre evt. fejl og mangler som vil kunne nedsætte ejendommens værdi i en handel.

Hvorfor få hjælp fra en uvildig byggesagkyndig?

Som sagkyndig med mere end 8 års erfaring inden for ”mangel-begrebet” kender jeg til de fleste tolerancer, og ved hvor jeg kan finde info omkring dem. Gennem de ca. 800 til 1000 mangel gennemgange jeg har udført, ved jeg hvad jeg skal se efter – og ved hvor grænsen går.

Hvem skal deltage i mangelgennemgangen?

Ved gennemgangen deltager bygherre og/eller dennes repræsentant i form af en rådgiver/sagkyndig samt entreprenører/repræsentant for entreprenøren.

Mangelgennemgangen kan også udføres uden at entreprenøren er til stede.

Skulle hovedentreprenøren/håndværksmester udeblive fra gennemgangen, kan bygherren selv lave et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til hovedentreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan denne dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren fremfører – derfor er det igen klogt, at få bistand af en uvildig byggesagkyndig.

Hvilke fejl finder du typisk på en 1 og 5 års mangelgennemgang?

Godt spørgsmål – det er der i virkeligheden ikke nogen begrænsning på!

Jeg har ved 5 års gennemgang af typehuse og mindre renovering fundet rigtig mange badeværelser med fejl og mangler, som burde have været opdaget allerede ved afleveringen.

Tagkonstruktioner har typisk fejl i undertaget og kan have nedsat ventilationsmulighed.

Enkelte løse, eller revnede tagsten.

Mindre revner og små skader på sokler og mursten.

Helt almindelige mangler, er fx fugeslip mellem lofter, vægge, lysninger og fodlister. Den elastiske acrylfuge slipper typisk, så der opstår en synlig revne der sjældent er mere en et par millimeter bred, men kan være fra 10cm til flere meter i længden. (”Hvor går grænsen”, som I finder på www.tolerancer.dk.)

Hvem betaler for en 1 – eller 5 års gennemgang?

Bygherre og entreprenør skal selv betale de omkostninger, de har i forbindelse med 1- og 5-års-gennemgangen. 

Hvordan foregår en 1 – eller 5 års gennemgang?

Bygherre (dig/jer) som har fået udført en renoveringsopgave eller fået opført et nyt hus, skal indkalde til 1 og 5 års mangelgennemgang. Dette skal gøres i god tid!  Se de forskellige tidsfrister her!

Efter entreprenøren har givet tilsagn og tidspunkt, kan I aftale en tid med en uvildig byggesagkyndig.

Du/I har sikkert allerede fundet nogle fejl og-eller mangler som i gerne vil have gennemgået – det er vigtigt at i selv har lavet en liste, enten i papir form, eller digitalt så vi når at gennemgå de ting der bekymrer jer.

Mangellisten eller mangelprotokollen udføres i reglen af entreprenøren/håndværkeren – men kan også laves af den byggesagkyndige. (se eksempel her)

Hvad skal du/I sørge for inden mangelgennemgangen?

Der skal være plads til at vurdere hele ejendommen, og det betyder at der ikke må være opstillet ting/genstande op af sokler og ydermure. Loftrum skal være tilgængelige, og evt. bohave skal flyttes så der er adgang til gangbro og loftrum. Alle rum skal der som udgangspunkt være adgang til.

(hvis jeg skal lave mangellisten for jer, skal I sende plantegning, samt en liste med de mangler som i mener er relevante)

Hvornår bliver manglerne udbedret af Entreprenøren/håndværker?

De skal være udbedret inden for en overskuelig fremtid – og det kan jo være svært at forholde sig til!

Det kommer selvfølgelig også an på manglen, men hvis fx brusekabinen skal laves helt om, så kan det måske være godt at vente til en ferie eller tilsvarende periode hvor ejendommen ikke er beboet.

Det er dig/jer som bygherre der skal blive enige om udbedrings tidsfrister og planlægning.

Udbedrings tidsfrist skal derfor fremgå af mangellisten eller mangelprotokollen, som i reglen underskrives af bygherre og entreprenør. I kan også indgå en mundtlig af tale, der senere bliver bekræftet pr. mail mellem jer.

Skal entreprenøren/håndværkerne rette alle de fejl og mangler som vi finder?

Nej, – ikke nødvendig vis. Der skal være enighed omkring hvad der skal rettes og udbedres – en uvildig byggesagkyndig kan hjælpe med den saglige argumentation, og muligvis underbygge med regler for tolerancer, byggeskik, anvisninger fra anvendte produkter og bygningsreglementet (alment teknisk fælleseje).

De fejl og mangler der er dokumenteret i afleveringsforretningen, skal udbedres nu, hvis de ikke allerede er det.

Alle mangler skal nedfældes/medtages på skrift, men det er derefter en mulighed at manglen kan afvises da manglen er inden for gældende tolerancer (”Hvor går grænsen”, som I finder på www.tolerancer.dk.)

Der er forskel på en fejl – og en mangel.

En fejl, er i reglen en ”udførelses fejl”, der kan fx være tale om at der ikke er monteret nok ventilations gennemføringer gennem undertaget på det uopvarmede loftrum. Hvis montageanvisningen for det valgte undertag ikke er overholdt, vil der være tale om en fejl, som bygherre har ret til at få udbedret.

En mangel kan være kosmetisk, som fugeslip eller at én fuge har skiftet tydeligt farve ift. andre. Udvendige fuger, rundt om vinduer som ikke længere hæfter, er ligeledes en mangel.

Entreprenøren er forpligtet til, men har også ret til, at udbedre de mangler, der er enighed om. Det vil sige, at man ikke kan afvise ham muligheden for udbedringen, og i stedet kræve nedslag i pris eller refundering.

Der er ikke nogen regler, uden undtagelser.

Det kan selvfølgelig være at hverken du/i eller jeg kan blive enig med entreprenøren. Hvis et forlig, eller mægling ikke er en mulighed, er min anbefaling at kontakte en advokat. – der skal i så fald være tale om betydelige fejl, der vil få økonomiske konsekvenser for jer, i form af nedsat ejendomsværdi/økonomiske merudgifter ved renovering.

Powered by WordPress.com.

Up ↑

%d bloggers like this: